觀點網(wǎng) 12月23日，大悅城地產(chǎn)有限公司發(fā)布延長財務(wù)資助公告，3年前的一筆貸款，成為這家公司一項穩(wěn)定的融資支撐之一。

觀點新媒體了解到，此前于2019年12月24日，大悅城地產(chǎn)間接非全資附屬公司上海悅耀向上海前灘提供總額最高人民幣11億元無抵押循環(huán)貸款融資，協(xié)議貸款期限為自2019年12月27日至2020年12月26日止。

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其后，大悅城地產(chǎn)分別于2020年及2021年宣布延長該筆財務(wù)資助期限至今。

根據(jù)2021年貸款協(xié)議，貸款將于2022年12月26日到期。因此，于2022年12月23日，2021年貸款協(xié)議的訂約方同意訂立2022年貸款協(xié)議，將貸款期限延長一年。

公告稱，所提取貸款款項利率須參照中國人民銀行不時頒布的中國活期存款現(xiàn)行基準(zhǔn)利率厘定。未償還本金利息付款須按季支付予上海悅耀，本金金額及未償還利息的還款日期須為貸款期限結(jié)束當(dāng)日。

7年合作

于公告日期，上海悅耀由雙達（大悅城間接全資附屬公司）及上海前灘各自擁有50%權(quán)益。大悅城地產(chǎn)對上海悅耀董事會及相關(guān)業(yè)務(wù)擁有控制權(quán)，故上海悅耀作為該集團附屬公司入賬。

上海前灘則由陸家嘴集團及上海浦東土地控股（集團）有限公司分別持有70%及30%權(quán)益。

大悅城地產(chǎn)指出，上海悅耀主要于上海浦東前灘從事商業(yè)及住宅物業(yè)投資及開發(fā)，該項目處于最后階段，但于公告日期，上海悅耀尚不具備將該項目項下全部溢利分配予雙達及上海前灘的條件。

經(jīng)查閱過往公告，2020年起大悅城地產(chǎn)開始提到該項目處于最后階段，除此之外彼時口徑與本次公告基本一致。

大悅城地產(chǎn)認為，透過上海悅耀提供貸款的方式提前收取項目產(chǎn)生的溢利以補充集團營運資金，符合該公司的利益。此外，貸款將按照未償還本金金額產(chǎn)生利息收入，這將為集團貢獻收入。

實際上，大悅城地產(chǎn)與陸家嘴集團合作打造的上海浦東前灘項目由來已久，與當(dāng)時上海國企改革的背景密切相關(guān)。

2015年4月份，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱，附屬公司雙達有限公司以總代價12.08億元，成功競標(biāo)陸家嘴集團掛牌的上海林耀投資有限公司（即上海悅耀更名前，簡稱上海林耀）50%股權(quán)，進而間接獲得上海浦東前灘06-01商住地塊權(quán)益。

資料顯示，上海林耀掛牌時凈資產(chǎn)評估價值為24.16億元，資產(chǎn)總計評估價值33.87億元，主要資產(chǎn)為前灘06-01地塊。該地塊使用權(quán)面積2.46萬平方米，建筑面積8.36萬平方米，規(guī)劃用途為商住。

彼時市場觀點認為，兩家國企這次的合作是陸家嘴集團在國企改革中的嘗試之一，也為大悅城在上海的局面撕開了“一道口”。

此外，當(dāng)年上海前灘36-01地塊、32-01地塊兩宗地出讓時均價分別為65832元/平方米、66629元/平方米，刷新了上海單價地王紀(jì)錄，而大悅城拿下該地塊成交價僅為28900元/平方米，對比之下近乎“腰斬”。

大悅城地產(chǎn)直到2019年報才開始披露上述項目情況：上海浦東前灘項目于2016年6月開工建設(shè)，目前已竣工，其中于2019年總計容面積為4.18萬平方米，預(yù)計總投資額31.65億元，累計已投資29.68億元。

到了2020年中期，該項目實現(xiàn)銷售金額6981.48萬元，結(jié)算金額6119.42萬元。同時，在大悅城地產(chǎn)財務(wù)報表的代售物業(yè)一欄，“上海前灘壹號寫字樓”赫然在列。

果不其然，2020年12月21日，大悅城地產(chǎn)表示，間接非全資附屬公司上海悅耀以合計約20億元向上海東磬、上海東薈出售位于上海浦東前灘寫字樓相關(guān)物業(yè)，總銷售面積約4.22萬平方米，均價為47348.57元/平方米，收購方均為上海陸家嘴（集團）有限公司旗下公司。

待出售事項完成后，大悅城地產(chǎn)預(yù)期錄得除稅前收益約5.03億元。有接近大悅城控股相關(guān)人士稱，上海浦東前灘雙方合作的時候就約定合作方回購。

結(jié)合項目8.36萬平方米建筑面積來看，是次出售已將該物業(yè)賣出近一半，未來不排除大悅城地產(chǎn)在合適機會繼續(xù)出售的可能。

在此之前，大悅城地產(chǎn)仍將通過上海悅耀向上海前灘借出的11億元貸款繼續(xù)獲益。

拿地與融資

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，合作開發(fā)項目可以減少資金投入，均攤雙方風(fēng)險，在大悅城地產(chǎn)身上也并不是什么罕見操作。

就在宣布上述財務(wù)資助展期前一天，大悅城地產(chǎn)公告稱，間接非全資附屬公司陜西鼎安置業(yè)有限公司以9.1億元收購位于西安市的土地使用權(quán)，陜西鼎安由大悅城地產(chǎn)及陜西金源分別持有51%及49%股權(quán)，其主要從事物業(yè)發(fā)展及投資。

據(jù)悉，該地塊位于西安市長安區(qū)韋曲街道，廣場北路以東、規(guī)劃路以西，總面積約10.95萬平方米，總計容建筑面積約38.33萬平方米。

項目體量較大，建設(shè)成本估計將不超過25.59億元，最早動工時間預(yù)期為2023年3月23日前后，最早竣工時間預(yù)期為2025年8月9日前后，而物業(yè)預(yù)售最早時間預(yù)期為2023年8月20日前后。

大悅城地產(chǎn)表示，鑒于該地塊的位置及規(guī)劃用途，預(yù)計將于該地塊開發(fā)完成后實現(xiàn)投資增值，從而為集團帶來現(xiàn)金流及穩(wěn)定收入及利潤。

盡管在上月末房地產(chǎn)政策“第三支箭”落地后，大悅城地產(chǎn)已對投資者表明暫時未有股權(quán)融資計劃，但在拓地同時依然有積極推進其它方面融資。

12月伊始，浦發(fā)銀行、光大銀行各自與十?dāng)?shù)家開發(fā)商簽訂5300億元意向性融資協(xié)議，大悅城均位列其中。

根據(jù)合作協(xié)議，兩家銀行與房企合作重點將圍繞房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭、并購貸款、債券承銷與投資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、經(jīng)營性物業(yè)貸款及租賃住房貸款等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，滿足房企合理融資需求。

另外，大悅城地產(chǎn)母公司大悅城控股集團股份有限公司在公司債發(fā)行上亦有較好的進展。

12月20日，大悅城控股完成發(fā)行15億元公司債，最終票面利率4.27%，期限為5年，在第3個計息年度末附發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。

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