文/樂居財經(jīng)許淑敏曾樹佳

深夜，一家投行的辦公室，燈火通明。馮力（化名）是這家投行負責對接房企的業(yè)務員，他正在不斷打著電話、發(fā)信息，案頭堆滿了厚厚的文件。

他已經(jīng)好久沒這么忙了。上面給出的任務是，抓緊時間跟開發(fā)商聯(lián)系、做方案，把客戶爭取過來，幫他們配發(fā)股票。因為接下來這段時間，是一個難得的好時機。

(資料圖片僅供參考)

馮力直言有點不可思議，此前好長一段時間，大家都視地產(chǎn)領域為燙手山芋，唯恐避之不及，如今這種情況，卻在一夜之間發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。

這一切的轉(zhuǎn)折點，發(fā)生在11月28日，彼時證券會發(fā)射“第三支箭”，支持房企股權融資。據(jù)媒體爆料當晚7點半，交易所便與幾家房企召開了通氣會，傳達最新文件，并鼓勵房企積極參與，盡快報方案，同時提建議。

時隔12年的股權融資，突然就打開了。外面發(fā)債、授信的落地額度還在越壘越高，這邊房企又開始發(fā)行股票籌錢，演繹出了久違的熱鬧場景。不少憋了許久的地產(chǎn)人高聲疾呼：大周期的拐點到了。

一旦撕開了口子，便容易形成一股熱潮。福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福、北新路橋、天地源等11家涉房企業(yè)紛紛響應，宣布定增，以便彌補現(xiàn)金流缺口，豎起“保交樓、保民生”的大旗。

按照業(yè)內(nèi)的說法，比起公開發(fā)行股份，定向增發(fā)是提升增發(fā)融資成功率的重要保證，還是有一些潛在投資者愿意搏一搏。

連不缺錢的萬科，也來湊熱鬧了，只是對于發(fā)行方式、募集資金用途，并未詳細說明。

外界有人分析稱，其大股東深圳地鐵，或許想利用萬科此次發(fā)行股票的機會，將旗下一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入萬科，這樣既可以增加持股、獲得資金，還讓項目開發(fā)有了更好的歸宿。

當然，在具體方案未公布之前，這一切只是猜想。不過，陸家嘴、格力地產(chǎn)已在抓緊實踐，他們已宣布將用股票增發(fā)的方式，或從股東處獲得資產(chǎn)，或并購免稅集團。

對于部分出險房企來說，定增的東風吹來，是眼下擺脫困境的絕佳機會。但這個擺在眼前的紅利，并非百利而無一害，因為假如現(xiàn)時的股價、市值不在高點，那就相當于在賤賣股票。

況且，若在估值尚未恢復元氣的時候，還要討好投資者，折價增發(fā)，那房企就無異于喝下了另外一瓶“毒藥”。

借“箭”注入資產(chǎn)

按理說，萬科并不缺錢。

信貸與債券融資兩支箭發(fā)出，萬科受益匪淺，獲得了超過3000億的授信，以及500億的債券發(fā)行額度。這大量的源頭活水，疊加截至三季末1188.3億的現(xiàn)金，足以應對其2943.2億的有息負債。

盡管如此，它還是在大股東的提請下，開始籌劃著股權融資。

業(yè)內(nèi)給萬科的此次配發(fā)行動，做出了金額預估。萬科A總股本為116.3億股，新增20%即為23.26億股，如果按凈資產(chǎn)為發(fā)行價為參考，大致的融資額最多不超480億元。假如在港股上配股的話，折算成人民幣，也大概是這個數(shù)。

配發(fā)股份，顧名思義即有配發(fā)、定向增持兩種方式。配股就是針對每一個原股東發(fā)行股份，發(fā)行價相對更低，但普通股民也要參與；而定增，則是針對少數(shù)幾個股東或者新股東，發(fā)行股份融資。

萬科尚未制定具體發(fā)行方案，因此還不確定是以哪種方式進行。但萬科如果真想向股東要錢，只要減少明年的股東分紅即可，完全不用如此大費周章。

說到底，還是出于大股東深鐵與萬科之間，共同的發(fā)展訴求。由于此次配發(fā)股份是深鐵提出來的，所以引發(fā)了業(yè)內(nèi)不少的猜想。

如果計劃成行，有可能是萬科發(fā)行股份，深鐵在接收一些股份的同時，也以旗下的項目，以及部分現(xiàn)金作為交易代價，轉(zhuǎn)給萬科。這樣萬科既得到了土儲、資金的補充，與深鐵的合作也更為深入。

寶萬之爭之后，深鐵成為萬科第一大股東，兩者的合作就密切了起來，合作拿地、開發(fā)的例子并不少見。

就在半個月前，萬科、深鐵還與鹽田港集團、環(huán)境水務集團、巴士集團、特發(fā)集團、人才安居集團等6家深圳市屬國企，舉行了一次“頂流合作”的簽約儀式。

深圳將規(guī)劃建設20個先進制造業(yè)園區(qū)，且按照每年建設不少于2000萬平方米、連續(xù)實施5年的進度，向社會提供低成本產(chǎn)業(yè)空間；而且，這座城市還將在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，讓企業(yè)在高層樓房中進行工業(yè)生產(chǎn)，提升樓宇的容積率。

作為深圳地產(chǎn)一哥的萬科、財力雄厚的深鐵，自然不會缺席這場助力深圳產(chǎn)城融合的運動。

據(jù)統(tǒng)計，深鐵集團現(xiàn)已累計獲取土地開發(fā)權項目25個，其中19個為政府配置項目，6個為市場化拓展項目。這些項目都需要籌錢開發(fā)，如果通過股權融資的操作，能夠讓萬科參與項目開發(fā)，又能籌得資金，無疑是一舉兩得的效果。

在萬科的方案未落地之前，這一切尚無定論。不過，陸家嘴、格力地產(chǎn)已經(jīng)搶先表態(tài)，他們想喝下“借增發(fā)股份并購重組”的頭啖湯。

陸家嘴將通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購買控股股東陸家嘴集團持有的相關項目。收購項目位于上海陸家嘴貿(mào)易區(qū)、前灘國際商務區(qū)部分股權資產(chǎn)，并募集配套資金。

借著東風，格力地產(chǎn)也想完成此前擱置的心愿，重啟原董事長魯君四的資產(chǎn)的注入操作。其宣布同樣以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購買珠海市免稅企業(yè)集團全體股東，持有的免稅集團100%股權。

這些房企帶起的示范性效應，并不小。在他們剛顯露出了配發(fā)股份的意向時，便有投資者有感而發(fā)：“未來一段時間，大家會見到地產(chǎn)一家接一家定增的壯觀場景。”

尤其是萬科，其推行的合伙人制度、調(diào)控下喊出的“活下去”“收斂聚焦”等標語，都被其他企業(yè)當做借鑒與思考。此次的定增熱，萬科雖不是第一個吃螃蟹，但后續(xù)或許會有更多的房企緊隨其后，依樣畫葫蘆。

在萬科透露發(fā)行股份的前一天，建發(fā)國際也宣布配股融資8億港元。連流動性較為充裕的建發(fā)、萬科等國資，都過來湊熱鬧，那其他沒有出險的房企，后續(xù)就更不會錯過了。

基于此，一向?qū)?nèi)地地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度的惠譽，也做出了新判斷，它預計有償付能力的民營企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)，將更多地受益于“三支箭”的政策。

樂居財經(jīng)獲悉，目前，華聯(lián)控股、建發(fā)股份、華僑城、財信發(fā)展、嘉凱城、陽光股份、萊茵體育、保利發(fā)展、招商蛇口、金地等一眾房企，雖尚無實質(zhì)性動作，但已對外披露了自身的自融資意向。

饑者囤糧

萬科發(fā)起定增籌資更像是未雨綢繆，世茂股份、華夏幸福等出險房企搶著定增融資是因為看到了“一線生機”，而福星股份、大名城、新湖中寶等多家資金緊張的涉房企業(yè)準備定增，則是為了緩解流動性壓力，避免陷入債務泥潭。

不管是出險房企，或是資金緊張的房企，籌資都是迫在眉睫。

一般定增流程，先出董事會預案，然后才是股東大會審議，再到證監(jiān)會審核。從這些定增公告就可以看出，他們大多連預案都沒出，就急著發(fā)預告。

公告內(nèi)容也大同小異，基本都是以定增規(guī)定的上限進行公告，具體數(shù)額待定。根據(jù)監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定，定增發(fā)行股票數(shù)量不能超過總股本的30%，定增發(fā)行對象不超過35名。

上述幾家房企，除了新湖中寶設定不超過本次發(fā)行前公司總股本20%、華夏幸福不公布擬發(fā)行股票數(shù)量以外，其余都是規(guī)定不超過發(fā)行前公司總股本30%。

至于籌資用途，大部分是用來“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)，補充流動資金、償還債務，典型的“哪里需要資金就往哪里輸送”。

確實，對于這些流動性緊張的房企來說，很難從別的地方融到一大筆資金，此次的股權融資是為數(shù)不多的機會。柏文喜提到，部分出險房企由于信用喪失，所以信貸、發(fā)債等政策很難惠及，而股權融資就成了其不多的可選融資自救方式之一。

只是最終能否成功發(fā)行，仍是未知數(shù)。房企們在定增公告上也坦言，由于非公開發(fā)行股票方案尚未確定，該事項尚存在不確定性。如后續(xù)公司實施非公開發(fā)行股票事項，需經(jīng)公司董事會、股東大會審議批準，及證監(jiān)會等主管部門的核準。

而能否取得上述批準或核準，以及最終落地時間均存在不確定性。同時，非公開發(fā)行股票事項，也存在因市場環(huán)境而被暫停、被終止的風險。

不過，按照業(yè)內(nèi)的說法，比起公開發(fā)行股份，定向增發(fā)是提升增發(fā)融資成功率的重要保證，還是有一些潛在投資者愿意搏一搏。柏文喜提到，這些房企目前面臨的問題，主要是由于樓市下行、銷售難以回暖而造成的流動性困境，看好行業(yè)未來的投資者，會愿意投錢。

“這些潛在投資者包括其產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游企業(yè)、供應商、施工企業(yè)，以及優(yōu)質(zhì)房企，相關國央企以及資管機構(gòu)等專業(yè)投資者。”上述人士稱。

而且出險房企定增發(fā)行成功的話，市場給出的反應會不同。一般定增發(fā)行股份，會攤薄原有股東權益，股價也會應聲而跌。

但如果華夏幸福、世茂股份定增成功，幫企業(yè)解決資金難題，很可能把企業(yè)拉出資金困境，提升市場信心，股價還會上漲。

看看當下，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計596.22億元，債務重組仍在進行中；而世茂股份的母公司世茂集團，也在推進境外債務重組。

而其余涉房企業(yè)短債壓力都很大，福星股份前三季度短期負債達到49億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物27.85億元，存在缺口；新湖中寶上半年短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計99.21億元，貨幣資金余額僅84.66億元，同樣捉襟見肘。

盡管短期有利于紓解流動性困難，但并非長久之計，定增融資所籌資金規(guī)模也遠遠不夠。例如上述某房企，頂多也就籌集30億元，對其整體千億債務，就是杯水車薪。

因此不少股民不滿，認為以這種方式收拾“缺錢”的爛攤子，無益于增量發(fā)展。

對于亟需資金的房企來說，已經(jīng)顧不上股價的下跌、股民的哀嚎。更重要的是，找到資金，然后活下去。不出意外的話，后續(xù)諸如泰禾、榮盛發(fā)展、陽光城、金科股份、藍光發(fā)展等多家出險房企，也會逐漸走上定增融資的路。

定增的東風吹來，是眼下擺脫困境的絕佳機會。但這個擺在眼前的紅利，并非百利而無一害，因為假如現(xiàn)時的股價、市值不在高點，那就相當于在賤賣股票。

樂居財經(jīng)統(tǒng)計獲悉，盡管11月三箭齊發(fā)，資本市場信心回升，一些房企在此期間從估值低谷中抽身，但118家A股樣本房企中，仍有52家房企的市值，較年初有所下跌。

其中，金科股份、萬業(yè)企業(yè)、榮盛發(fā)展跌幅在40%以上，中南建設、廣宇發(fā)展、藍光發(fā)展、陽光城的跌幅，也超過了30%。

若在估值尚未恢復元氣的時候，還要討好投資者，折價增發(fā)，那房企無異于喝下了另外一瓶“毒藥”。

重啟的閘門

一邊，第一支箭和第二支箭的熱度仍在發(fā)酵，發(fā)債、授信的落地額度越壘越高；另一邊，11月28日證券會發(fā)射“第三支箭”，即支持房企股權融資。

據(jù)媒體報道，當晚7點半，交易所便召集了幾家房企召開了通氣會，一來是傳達最新的文件，二來則是鼓勵房企積極參與，盡快報方案，同時提建議。

證監(jiān)會此番宣布的5項措施，包括了上市公司并購重組及配套融資、房企再融資、完善房企境外上市政策等，這些史詩級利好讓地產(chǎn)人精神為之一振。

如果說前兩支箭只有優(yōu)質(zhì)房企才能獲益，那第三支箭則讓氣若游絲的房企，也看到了出路。他們猶如撥云見日，紛紛大聲疾呼：大周期的拐點到了，有救了。

業(yè)內(nèi)之所以會如此激動，是因為那扇股權融資的大門，已經(jīng)關閉了12年之久。按照傳統(tǒng)的算法，12年為一紀，已相當于一個小的輪回了。從2010年開始，證監(jiān)會基本叫停了房企的股權融資，房企IPO幾近停止。而已經(jīng)在A股上市的房企，也失去了再融資功能。

掰開手指頭數(shù)一下，在這期間，就只有招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市、新城控股B股轉(zhuǎn)A股上市、綠地控股借殼上市，其余均陷入了沉寂。其中也不乏執(zhí)著謀求“入A”者，但都無功而返。

如萬達商業(yè)在A股資本市場的大門外，守候了6年，但就算王健林再怎么輕資產(chǎn)化也無濟于事，直至去年他眼見成功無望，才決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股陣地，

許家印也沒趕上好時候，他早早開啟了回A計劃，但一會深深房，一會嘉凱城，愣是借不了“殼”，最終不得不打消了念頭，只能搞起1300億戰(zhàn)投的“債轉(zhuǎn)股”。

如今股權融資的大門打開了，但恒大的船早已沉沒，許家印無法在新的環(huán)境中，施展更多的財技，只能等待別人把它“打撈”上來重組。但對于還能在水里撲騰的房企而言，則有被拉一把的可能。

不過，狂歡之余，政策上也有“克制”。房企從外面融進來的錢，雖然不影響他們的負債率，但在文件中，證監(jiān)會明確對房企的股權融資，進行了一定的限制。

其中提及，上市募集的資金，可以用來購買涉房資產(chǎn)，用以補充流動資金、償還債務等，但不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。也就是說，房企從外面融進來的錢，雖然不影響他們的負債率，但只能用來度過眼前的流動性逆境，并不能用于業(yè)務擴張。

換言之，“救房企”并不代表“救行業(yè)”，最終目標還是“保交樓”，讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。行業(yè)的黃金時期早已過去，以前追高周轉(zhuǎn)的模式不能卷土重來，房價暴漲的現(xiàn)象也不會再有。

“三箭齊發(fā)”的政策性利好，解決的只是房企短期融資性現(xiàn)金流的問題，房企長久生存的根本，還是在于經(jīng)營性現(xiàn)金流。

房企最可靠的資金來源，來自銷售回款。但政策落地仍需時間，信心的提振并非一朝一夕，市場預期短時間還未能扭轉(zhuǎn)。而另一邊，2023年上半年又一波大規(guī)模的償債潮，正在向房企們緩緩走來。

關鍵詞： 股權融資 華夏幸福 世茂股份