觀點(diǎn)網(wǎng) 近期“第二支箭”政策框架下發(fā)債的房企終于出現(xiàn)新鮮面孔，預(yù)示著第二批中債增發(fā)債已經(jīng)在加速落地。

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根據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)11月22日披露，萬(wàn)科已表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策后正式報(bào)送；同時(shí)，金地集團(tuán)也遞交了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)。

交易商協(xié)會(huì)表示，這是繼龍湖集團(tuán)等三家民企開(kāi)展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行工作后，混合所有制房企首次提出儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。其續(xù)稱，這表明近期“第二支箭”政策框架下增信發(fā)債、儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行“得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可”。

這一切始于相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民企發(fā)債融資支持力度加強(qiáng)。

交易商協(xié)會(huì)11月8日明確，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），預(yù)計(jì)可支持約2500億元民企債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。11月9日，中債增便迅速發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》。

“第二支箭”是2018年央行會(huì)同有關(guān)部門從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)渠道采取“三支箭”政策組合支持民企拓展融資的一部分。其中，“第二支箭”由央行再貸款提供資金支持，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）、直接購(gòu)買債券等方式，向民企提供發(fā)債融資支持。

而今年“第二支箭”啟用并擴(kuò)大，相關(guān)部門從試點(diǎn)到落地已走過(guò)8個(gè)月光景。

3月，《政府工作報(bào)告》提出，完善民企債券融資支持機(jī)制；5月，中債增在交易所、交易商協(xié)會(huì)分別推出信用違約互換（CDS）、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證；8月起，交易商協(xié)會(huì)先后兩次組織民營(yíng)房企舉行座談會(huì)，推行中債增擔(dān)保支持發(fā)債試點(diǎn)。

由此可見(jiàn)，結(jié)構(gòu)性貨幣政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性時(shí)的謹(jǐn)慎性與漸進(jìn)性。

實(shí)際上，在“第二支箭”擴(kuò)大之前，無(wú)論是信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證還是中債增擔(dān)保發(fā)債，惠及企業(yè)僅集中在龍湖、美的置業(yè)、新城控股、旭輝、碧桂園及卓越等幾家民企身上，其他大部分房企與之無(wú)緣。

據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)，今年招商銀行、民生銀行、中債增等機(jī)構(gòu)發(fā)行了7筆民營(yíng)房企保護(hù)工具，對(duì)應(yīng)22美的置業(yè)MTN002等7只、共60億元中票或公司債；8月至10月首批中債增擔(dān)保發(fā)行債券共6只，發(fā)行額也僅有68億元。

對(duì)于上述現(xiàn)象，天風(fēng)證券分析，中債增提供擔(dān)保的同時(shí)，需要提供充足的反擔(dān)保，而對(duì)于當(dāng)前岌岌可危的民營(yíng)房企而言，提供充足的反擔(dān)保物本身就可能比較困難。同時(shí)，提供充足反擔(dān)保物意味著實(shí)際的政策支持力度有所減弱。

一位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士則向觀點(diǎn)新媒體解釋了另一層原因：第一批中債增試點(diǎn)時(shí)，房企即便能提供擔(dān)保物，獲得的發(fā)債額度也不多，對(duì)于主體流動(dòng)性的改善有限，這導(dǎo)致部分具備資格發(fā)債的企業(yè)卻步。

比如，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司于8月25日發(fā)行22龍湖拓展MTN001，這被譽(yù)為“民營(yíng)房企第一單全額擔(dān)保債券”，但規(guī)模僅有15億元。同期被列入第一批中債增試點(diǎn)的企業(yè)中，包括金地、遠(yuǎn)洋最終均未進(jìn)行融資。

金地則于10月底向投資者解釋，暫時(shí)沒(méi)有使用中債增融資工具首先是因?yàn)楣臼且患冶容^優(yōu)秀的混改企業(yè)；第二，從目前來(lái)看使用中債增有一些相關(guān)的收費(fèi)并且擔(dān)保比例，也有一定爭(zhēng)議。

與之形成鮮明對(duì)比的是，自交易商協(xié)會(huì)11月8日宣布“第二支箭”繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)容以來(lái)，龍湖于11月10日迅速成為首個(gè)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行獲得受理的民企，5天后便獲得通過(guò)。至11月16日，該公司便已動(dòng)用所注冊(cè)的200億元額度，申請(qǐng)發(fā)行首期不超過(guò)20億元中票。

如法炮制的還有美的置業(yè)、新城控股，這兩家民企各提交150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度申請(qǐng)后，也分別在11月16日、11月17日落實(shí)首筆中票融資，涉及金額30億元、20億元，遠(yuǎn)超中債增首批試點(diǎn)時(shí)的融資規(guī)模。

平安證券在研報(bào)中指，本輪“第二支箭”政策力度預(yù)計(jì)更大，支持目標(biāo)有2500億元，2018-2019年則僅有1600億元（最終只支持500億元）。報(bào)告還指出，本輪主要通過(guò)擔(dān)保而非信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證進(jìn)行增信，還通過(guò)直接購(gòu)買方式支持民企債，因此力度明顯超過(guò)上一輪。

在此趨勢(shì)下，尤其考慮到房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性仍偏緊的大背景，萬(wàn)科、金地正式參與儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行亦是符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律的決策。

觀點(diǎn)新媒體了解，萬(wàn)科所表達(dá)意向的280億元額度創(chuàng)下目前“第二支箭”擴(kuò)容的最高紀(jì)錄，該額度是其2021年向股東大會(huì)申請(qǐng)新增300億元融資額度（大部分已使用），以及今年11月21日擬新增500億元融資額度中的一部分。

房地產(chǎn)市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，金地參與發(fā)債或許正是受政策支持力度更大所吸引，同時(shí)中債增對(duì)民營(yíng)房企增信服務(wù)費(fèi)下降一半左右至0.8%/年，這同樣一定程度上消除了企業(yè)對(duì)相關(guān)收費(fèi)的擔(dān)憂。

至于萬(wàn)科，該人士則認(rèn)為，儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行可以不選擇中債增提供增信服務(wù)，因此萬(wàn)科或許不會(huì)使用這一工具。

此前一個(gè)星期，深圳常務(wù)副市長(zhǎng)黃敏曾表示，萬(wàn)科是深圳國(guó)有資本體系的重要一員，市政府支持萬(wàn)科長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

“第二支箭”是11月以來(lái)為穩(wěn)定房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性貨幣所推出的政策之一，此外包括金融16條、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等政策持續(xù)落地。11月21日，央行、銀保監(jiān)會(huì)在座談會(huì)上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，要用好“第二支箭”支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，這令行業(yè)開(kāi)始看到融資環(huán)境邊際寬松的曙光。

但上述政策大多面向優(yōu)質(zhì)房企，即便中債增等機(jī)構(gòu)遴選企業(yè)也基本是財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難類型，實(shí)際上支持已違約房企進(jìn)一步發(fā)債的意義較小。

即便如此，獲得中債增擔(dān)保，企業(yè)仍能把握住更多生機(jī)。

截至目前，交易商協(xié)會(huì)披露萬(wàn)科、金地等五家房企的儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度已達(dá)930億元，平均每家注冊(cè)186億元。若后續(xù)未擴(kuò)容，“第二支箭”剩余額度將被其他房企爭(zhēng)奪，包括旭輝、碧桂園、中南建設(shè)、德信、雅居樂(lè)、新希望地產(chǎn)等，時(shí)間拖越久，形勢(shì)就越急迫。

就像在電影《東邪西毒》中，歐陽(yáng)鋒勸導(dǎo)年輕的洪七那樣：“你盡管考慮一下，但是要快一點(diǎn)，要知道，肚子很快又會(huì)餓的。”

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