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欄目：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》

主持人：武辰

文：朱揚(yáng) 連衛(wèi)民

8月26日，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》對(duì)話中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向與變革作出了解讀。隨后，“專家建議還貸時(shí)間延至40年”“專家建議農(nóng)民在縣城買房”“取消公攤面積購(gòu)房者能否少花錢”甚至“董藩”等多個(gè)話題詞登上微博熱搜，引發(fā)全網(wǎng)熱議。

對(duì)話中，董藩主張農(nóng)民住到城里去，因?yàn)樵诳h城里享受到的公共服務(wù)和接受到的信息等與農(nóng)村的環(huán)境完全不一樣。對(duì)于提升農(nóng)民的個(gè)人素質(zhì)很有必要。如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地，可以在需要的時(shí)候開(kāi)車過(guò)去種地，

對(duì)于“建議農(nóng)民縣城買房開(kāi)車回村種地”的觀點(diǎn)，不少網(wǎng)友質(zhì)疑董藩“不懂農(nóng)村”“不接地氣”，8月27日下午董藩本人對(duì)此做出了回應(yīng)。

董藩表示，首先自己在農(nóng)村長(zhǎng)大，現(xiàn)在也有時(shí)去農(nóng)村，對(duì)農(nóng)村農(nóng)業(yè)基本熟悉。第二，農(nóng)民住在縣城開(kāi)車去種地已經(jīng)很常見(jiàn)了?？h城周圍20公里的農(nóng)村都可以這樣做，開(kāi)車十幾分鐘到半個(gè)小時(shí)就到地里了。第三，開(kāi)著車去種地可以開(kāi)農(nóng)用三輪車、四輪車、皮卡車，不是說(shuō)開(kāi)著奔馳寶馬去種地。

“第四，這些農(nóng)用三輪車四輪車也就幾千到一萬(wàn)，皮卡也就五六萬(wàn)七八萬(wàn)的樣子，在農(nóng)民家庭中很常見(jiàn)。早就不是買不買得起的問(wèn)題。第五農(nóng)活是帶有季節(jié)性的，農(nóng)忙時(shí)到地里耕種，農(nóng)閑時(shí)在城里打工和做小買賣，很多農(nóng)民已經(jīng)這樣做了，第六，除了發(fā)達(dá)縣城外，大部分縣城房?jī)r(jià)每平1500-3000元，并且現(xiàn)在買房可以貸款，首付才3-5萬(wàn)?！?/P>

董藩還表示，自己一直主張積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，主張農(nóng)民進(jìn)城享受現(xiàn)代城市文明，讓農(nóng)民的孩子受到好的教育。“那些罵我的人，有些人是真的不懂農(nóng)民和農(nóng)村。我覺(jué)得我才是農(nóng)民的貼心人。”

除了“農(nóng)民縣城買房開(kāi)車回村種地”，董藩在對(duì)話中還對(duì)“取消預(yù)售、取消公攤”等話題發(fā)表了看法。

他認(rèn)為預(yù)售制是房產(chǎn)領(lǐng)域最偉大的發(fā)明之一，該制度本身沒(méi)有問(wèn)題，有問(wèn)題的是在預(yù)售時(shí)就辦理貸款，將銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，并且對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不到位。

而對(duì)于公攤面積導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，董藩認(rèn)為這種理解是錯(cuò)的。公攤面積跟買房的價(jià)格沒(méi)有關(guān)系，房子價(jià)格是由當(dāng)前的總供給和總需求決定。董藩表示，公攤面積永遠(yuǎn)不可能取消。

農(nóng)民可以在縣城買房住，然后開(kāi)車去農(nóng)村種地

Loaded: 42.98% 封面直播：現(xiàn)在一些城鎮(zhèn)陸續(xù)在出臺(tái)政策，希望給進(jìn)城買房的農(nóng)民提供購(gòu)房補(bǔ)貼，以及幫他們解決入學(xué)、工作的問(wèn)題。您覺(jué)得從農(nóng)民群體的角度出發(fā)，他們到底要不要到縣城去買房子？

董藩：農(nóng)民進(jìn)城買房還有一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，如果生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不受影響，我是主張農(nóng)民要到城里去住的。他們可能沒(méi)法到大城市里來(lái)，但是在縣城也可以。在縣城里，一個(gè)人享受到的公共服務(wù)，能接受到的信息，增長(zhǎng)的見(jiàn)識(shí)，和農(nóng)村的環(huán)境是完全不一樣的。這對(duì)于提升農(nóng)民的個(gè)人的素質(zhì)，是非常必要的。

如果一些農(nóng)民仍然需要在農(nóng)村種地，他可以需要的時(shí)候開(kāi)著車過(guò)去種地，但是他長(zhǎng)期住在縣城。而且農(nóng)民在縣城里面的話，醫(yī)療、教育、生活環(huán)境等都會(huì)有很大的改善，也享受到城市文明和現(xiàn)代文明。

房地產(chǎn)最主要問(wèn)題是需求不振，對(duì)有能力買房的人不應(yīng)有限制

封面直播：您認(rèn)為未來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主力軍應(yīng)該是哪批人？

董藩：從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看，肯定還是中產(chǎn)階級(jí)以上的人。房地產(chǎn)市場(chǎng)很特殊，它有一個(gè)進(jìn)入的門檻，如果沒(méi)有積累到相當(dāng)?shù)夭剑呐乱а狼旋X用六個(gè)錢包湊夠了首付，但達(dá)不到那個(gè)狀態(tài)仍然進(jìn)入不了這個(gè)市場(chǎng)。

因?yàn)槲覀儺?dāng)前面臨最主要的問(wèn)題是讓需求恢復(fù)，所以我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)無(wú)論是誰(shuí)進(jìn)入市場(chǎng)買房子都是對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)。不要說(shuō)人家買5套、8套，他只要能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，真正拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，使需求有所恢復(fù)，對(duì)就業(yè)有貢獻(xiàn)，對(duì)地方財(cái)政收入有貢獻(xiàn)，對(duì)GDP增長(zhǎng)有貢獻(xiàn)，這就是非常好的。

封面直播：您的意思讓所有有能力的買房人都可以買房，不要有任何的限制？

董藩：對(duì)，當(dāng)前就是應(yīng)該萬(wàn)眾一心。

封面直播：全面放開(kāi)房地產(chǎn)后，大家都去大城市買房，持續(xù)推高大城市房?jī)r(jià)，年輕人更買不起了，會(huì)不會(huì)加大貧富差距？

董藩：首先各個(gè)城市的差距大是正常的，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)告訴我們，不要拿紐約的價(jià)格和那些小城鎮(zhèn)的去比。

另外，房地產(chǎn)有多大影響？我們估算，GDP總量中有30%-40%由房地產(chǎn)完成，也許以后會(huì)慢慢下滑，但至少當(dāng)前它是這樣一個(gè)狀態(tài)。第二，就業(yè)人口有多少？我們發(fā)現(xiàn)至少有1億人口跟房地產(chǎn)直接、間接發(fā)生聯(lián)系，當(dāng)房地產(chǎn)受到影響的時(shí)候，他們都會(huì)受到影響。

建議首付比例降至20%，還貸時(shí)間延至40年

封面直播：現(xiàn)在年輕人都說(shuō)房?jī)r(jià)太高，買房壓力比較大。該如何減輕年輕人的買房負(fù)擔(dān)，幫助年輕人更快買房？

董藩：首先目前我們30%的首付比例太高，全世界沒(méi)有這么高的首付。到外國(guó)去買房子，當(dāng)?shù)厝硕际?%、10%的首付，10%是很常見(jiàn)的。0首付也是不行的，美國(guó)次貸危機(jī)就是這樣發(fā)生的。

雖然0首付不行，但是10%-20%的首付是可以的。所以我們可以將首付下調(diào)到20%，這樣的話年輕人積累財(cái)富、積累首付的過(guò)程就會(huì)縮短。

年輕人在買房子初期的時(shí)候，還款壓力比較大。我們能不能給他一個(gè)照顧？讓他前五年只還利息，不還本金。五年以后你的收入就會(huì)明顯上升，比如說(shuō)剛畢業(yè)的時(shí)候月薪是七千，五年以后一萬(wàn)三四是很正常的。這個(gè)時(shí)候再逐漸把前期的本金放到后邊25年中去分?jǐn)?，壓力就?huì)大大減輕。

第三，還有一個(gè)措施，現(xiàn)在我們的房貸一般來(lái)講是貸30年，能不能延長(zhǎng)到40年？這樣也能減輕還貸壓力。這個(gè)觀點(diǎn)網(wǎng)上有很多人都在罵我，但你想你借了銀行的錢，讓你多用了10年，多付一點(diǎn)利息是很正常的。

有人說(shuō)延長(zhǎng)還貸時(shí)間的話可能退休了還得還房貸，但退休了還貸也無(wú)所謂。因?yàn)橥诵萘诉€有退休金。有人說(shuō)萬(wàn)一退休金下降了呢？但是等三四十年后你退休的時(shí)候，這點(diǎn)貸款在你的收入當(dāng)中所占的百分比也很少很少了，可能十分之一都不到。因?yàn)檫@些年收入是一直在漲的，而你還款金額是下降的。

預(yù)售制是房產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)偉大的發(fā)明，不應(yīng)該取消

封面直播：現(xiàn)在很多人認(rèn)為應(yīng)該取消預(yù)售制，您怎么看？

董藩：我認(rèn)為房產(chǎn)領(lǐng)域有兩個(gè)偉大的發(fā)明，一個(gè)是預(yù)售，一個(gè)是按揭貸款，當(dāng)然這兩個(gè)是配合在一起使用的。

預(yù)售為什么是一個(gè)偉大的發(fā)明？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，蓋房子需要的錢太多了，從開(kāi)發(fā)商的角度看，如果沒(méi)有足夠的資金買地，房地產(chǎn)企業(yè)緩步發(fā)展，但我們的需求又處在一個(gè)爆發(fā)的狀態(tài)。因此，如果讓開(kāi)發(fā)商用自有資金去開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)量會(huì)下降三分之二。

那么預(yù)售制就是這樣一個(gè)制度，在開(kāi)發(fā)商錢不夠的情況下買了地后，可以通過(guò)預(yù)售產(chǎn)生一種融資的效果，

如果預(yù)售的情況比較好，就會(huì)使施工企業(yè)、建材企業(yè)等都對(duì)這個(gè)樓的建成充滿信心，愿意墊資供開(kāi)發(fā)商先使用。預(yù)售的資金幫助產(chǎn)業(yè)鏈建立信心基礎(chǔ)，又有施工企業(yè)和建材商愿意賒帳幫助開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目，就使得這種生產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模很大并且相對(duì)順利。如果不允許預(yù)售了，開(kāi)發(fā)商靠自有資金去開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)規(guī)模就會(huì)大大下降。

在需求端沒(méi)有下降的情況下，供給端下降了，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格急劇失衡，價(jià)格飛漲，因?yàn)樯a(chǎn)的房子的太少了。那樣的話低收入階層，甚至很多中產(chǎn)階級(jí)都買不起房子，只有富豪階層才能買得起。

第二，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)顯示，預(yù)售是檢驗(yàn)市場(chǎng)認(rèn)可程度的一個(gè)重要手段。如果預(yù)售的情況不好，就會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)商調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)。在中國(guó)這方面雖然被弱化了，但是還存在一定作用，很多開(kāi)發(fā)商一期樓盤規(guī)劃時(shí)，可能因戶型偏大等原因預(yù)售效果不好，就會(huì)在二期、三期調(diào)整過(guò)來(lái)，這樣便促進(jìn)了資源的優(yōu)化配置。

第三，大家現(xiàn)在都認(rèn)為自己吃虧了，比如爛尾了等。其實(shí)爛尾是當(dāng)前的一個(gè)特殊情況，正常情況下?tīng)€尾還是很少的。在正常情況下，我們看到什么？房?jī)r(jià)是穩(wěn)步上漲的。

預(yù)售對(duì)消費(fèi)者有一定好處。除卻爛尾等特殊情況，正常情況下，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲時(shí)，消費(fèi)者通過(guò)預(yù)售提前兩、三年買房，就意味著按照兩、三年前的供求關(guān)系去支付價(jià)格。因此預(yù)售雖然提前付錢，但消費(fèi)者就相當(dāng)于合作投資，分享了未來(lái)上漲中帶來(lái)的增值收益。

但是現(xiàn)在罵這個(gè)制度的人，其實(shí)很多都享受到了它的好處，或者說(shuō)不知道這種好處。所以我們要給大家講清楚，它有存在的意義。

我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)預(yù)售制它可能確實(shí)還是有一些缺陷。與中國(guó)相比，西方預(yù)售交了10%或20%的定金后。等到交房時(shí)才辦貸款，但中國(guó)是預(yù)售時(shí)就必須辦貸款，銀行提前兩三年收取利息，這實(shí)際上是對(duì)消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)的傷害。并且，如果房子爛尾，風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁給了買房者，因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)簽訂了貸款合同，銀行往往強(qiáng)制消費(fèi)者無(wú)條件償還貸款，這非常不合理。因?yàn)楫a(chǎn)品并沒(méi)有到消費(fèi)者手中卻必須償還貸款，還稱貸款和預(yù)售是兩個(gè)合同，但這兩個(gè)合同其實(shí)套在一起。如果完成不了那個(gè)交易，我本身就不會(huì)借你這個(gè)錢，不應(yīng)該有這筆錢。

封面直播：所以其實(shí)您認(rèn)為預(yù)售制本身是沒(méi)有問(wèn)題的，重點(diǎn)是要把辦貸款的時(shí)間移到交房的時(shí)候，這樣可以保障購(gòu)房者的利益。

董藩：這是第一點(diǎn)，第二點(diǎn)就是預(yù)售資金有個(gè)監(jiān)管問(wèn)題。我們現(xiàn)在監(jiān)管不住，為什么監(jiān)管不??？是因?yàn)楸O(jiān)管方必須有業(yè)主代表或者說(shuō)業(yè)主的律師才行，在西方就是這樣，買賣雙方的律師和政府共同監(jiān)管。

公攤面積和房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)，永遠(yuǎn)不可能取消

封面直播：現(xiàn)在很多人都在呼吁取消公攤面積，認(rèn)為高房?jī)r(jià)很大一部分原因是公攤面積導(dǎo)致的，您怎么看？

董藩：很多人對(duì)于公攤面積的理解完全是錯(cuò)的。其實(shí)公攤面積跟買房的價(jià)格是沒(méi)關(guān)系的，房子價(jià)格是由當(dāng)前的總供給和總需求決定的，跟成本沒(méi)關(guān)系。就像我們?nèi)ベI花生的時(shí)候，你不能說(shuō)五塊錢一斤的定價(jià)里面要去掉化肥、農(nóng)藥的成本錢。

定價(jià)跟成本沒(méi)關(guān)系，只根據(jù)有多少人想買，自己有多少貨。開(kāi)發(fā)商在核算成本的時(shí)候，跟我們買房者是沒(méi)有任何關(guān)系的。

另外，公攤面積是永遠(yuǎn)不可能取消的。任何商品住宅都有公攤，自己家之外的面積，包括走廊、電梯、物業(yè)用房等都屬于公攤面積。我們不可能不坐電梯，不用走廊，所以這些公攤面積和我們私人的住宅是結(jié)合在一起的，分不開(kāi)的。

有些公攤面積比例大一點(diǎn)的小區(qū)，也會(huì)顯得高檔、舒服。比如說(shuō)樓梯更寬一些，電梯更大一些，走廊更寬一些。所以公攤面積的比例是和居住的舒適度連在一起的。

所以討論取消公攤面積其實(shí)一點(diǎn)意義都沒(méi)有，但是為了讓買房的人放心，相關(guān)部門可以規(guī)定開(kāi)發(fā)商在售房的時(shí)候?qū)懬宄杂忻娣e和公攤面積。另外公攤面積可以有百分比浮動(dòng)，比如說(shuō)上下不能超過(guò)1.5%。超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就要有一些懲罰措施。

可以取消物業(yè)公司 由業(yè)主自治管理

封面直播：現(xiàn)在也有人提出說(shuō)實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治，成立一個(gè)小區(qū)管理委員會(huì)，您覺(jué)得這種方式可行嗎？

董藩：這個(gè)可以嘗試的，我很早主張現(xiàn)在的模式仍然可以存在，你愿意接受就接受；如果你有問(wèn)題，那可以對(duì)小區(qū)進(jìn)行一些改革性的嘗試。

比如說(shuō)小區(qū)里有的人能力比較強(qiáng)，他們可以成立一個(gè)小區(qū)管理委員會(huì)，然后負(fù)責(zé)招聘一些專業(yè)性的公司，比如說(shuō)維修、綠化、保潔等。自己?jiǎn)为?dú)招聘，把中間的物業(yè)公司取消，就等于少了一個(gè)環(huán)節(jié)，節(jié)省了一塊支出。

但是這個(gè)團(tuán)隊(duì)，實(shí)際要很有奉獻(xiàn)精神，這是第一。第二，長(zhǎng)期下去也必須有一定的物質(zhì)利益。比如雇10個(gè)人都是小區(qū)退休的職工，他們經(jīng)過(guò)選舉產(chǎn)生，或者說(shuō)競(jìng)聘上崗，每個(gè)月他們有5000塊錢或者3000塊錢，這樣他們才能盡職盡責(zé)，然后去跟社會(huì)上專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。

由于都是小區(qū)的員工參與管理，其他人就不太好意思“搭便車”。有一些人情廉潔的作用。總結(jié)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于把物業(yè)公司這樣一個(gè)商業(yè)化中間環(huán)節(jié)變成了有點(diǎn)公益的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)。

縣城的房產(chǎn)要及早脫手，虧本也要甩掉

封面直播：有很多人在房?jī)r(jià)高的時(shí)候回到縣城買了房，但是現(xiàn)在這些縣城的房子賣不出去了，而且年輕人也不回去住，您覺(jué)得該怎么解決，未來(lái)會(huì)不會(huì)好轉(zhuǎn)？

董藩：人口總的流向是從小地方流向大地方，從農(nóng)村流向縣城，從縣城流向城市，從小城市流向大城市，這個(gè)趨勢(shì)是很難改變的。小城鎮(zhèn)特別是縣城的房地產(chǎn)，主要是靠農(nóng)村人為了孩子上學(xué)，或者有些年輕人想脫離農(nóng)業(yè)到城里從事服務(wù)業(yè)等。如果農(nóng)村人口多一點(diǎn)可能情況還好一些，它有一個(gè)持續(xù)聚集的過(guò)程。

如果農(nóng)村人口尤其是年輕人口已經(jīng)比較少了，而縣城能提供的工作崗位又很有限，那么縣城房子的潛力就不是特別大，房?jī)r(jià)上漲可能就非常困難。而且這些普通縣城的房子和北上廣深等大城市周圍的縣城還不一樣。大城市周圍的縣城還有市場(chǎng)有升值的希望，可以不著急出手，以時(shí)間換空間。

但是長(zhǎng)期來(lái)看，普通縣城房地產(chǎn)的保值增值性很弱。在這種情況下，之前買了縣城房子的人，就很難等到房?jī)r(jià)上漲再脫手的機(jī)會(huì)。站在個(gè)人角度，我主張縣城的房子要及早脫手，就是虧本也要甩掉。

關(guān)鍵詞： 公攤面積 完全不一樣 物業(yè)公司