文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

上月初，朗詩綠色生活（01965.HK）剛慶賀了上市一周年紀(jì)念日。回顧資本化的365天，朗詩綠色生活自我總結(jié)道：實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的業(yè)務(wù)發(fā)展和規(guī)模增長。

(相關(guān)資料圖)

躋身資本市場，確實(shí)給朗詩綠色生活帶來了諸多發(fā)展契機(jī)。對內(nèi)，服務(wù)領(lǐng)域從住宅向非住業(yè)態(tài)持續(xù)擴(kuò)展，擴(kuò)大商寫市場，進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域；對外，收購安徽新地銳意物業(yè)，合作國資地產(chǎn)東陽城投集團(tuán)、地方房企江蘇南房房產(chǎn)集團(tuán)成立合資公司。

不過，規(guī)模與業(yè)務(wù)雙發(fā)展下，朗詩綠色生活存在的一些“頑疾”也還并沒有被完全根除。

8月19日，朗詩綠色生活刊發(fā)出了2022年“期中考”的成績單?？v觀40多頁的財(cái)報(bào)內(nèi)容，其業(yè)績表現(xiàn)有喜有憂。

一方面，營收、在管面積、合約面積穩(wěn)步增長，獨(dú)立第三方外拓能力提升明顯；但另一方面，其盈利能力還有待提升，社區(qū)增值服務(wù)占比不足8%，凈利潤率、毛利率水平低于行業(yè)均值。

此外，在上半年沒有重大收購的情況下，其手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較2021年底銳減45.9%，僅余2.40億元；與此同時(shí)，朗詩綠色生活的壞賬撥備，卻較2021年底增加了2倍之多。

5.74%的“貼地”凈利率

2022年上半年，朗詩綠色生活算是打了一個(gè)“翻身仗”。

中期業(yè)績報(bào)顯示，朗詩綠色生活在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入4.18億元，同比增加約29.4%。同期，溢利0.24億元，較2021年同期增加約71.4%；其中，公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利0.23億元，同比增加56.2%。

自上市，朗詩綠色生活一共提交了三份業(yè)績報(bào)告，其凈利潤還是首次呈現(xiàn)正向增長之態(tài)。2021年上半年，其營收取得3.23億元，凈利潤約0.14億元，較2020年同期的0.15億元減少約1.4%。放到2021年全年業(yè)績中看，其凈利潤下滑更明顯，同比減少了約11%。

今年上半年，朗詩綠色生活終于將凈利潤從“倒車”狀態(tài)調(diào)整到了正向增長。不過，其凈利潤率仍然不高，僅約為5.71%。

截至目前，上市物企中披露2022年中期業(yè)績報(bào)的一共有5家，朗詩綠色生活的凈利潤率墊底。同期，新大正、雅生活服務(wù)、金茂服務(wù)、建業(yè)新生活，4家物企的凈利潤率分別為7.44%、13.88%、15.41%、18.53%。

在上市物企中，朗詩綠色生活的凈利潤率一直不占競爭優(yōu)勢。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2021年中期，朗詩綠色生活的凈利潤率約4.47%。彼時(shí)，在48家港股物企中，其凈利潤率在排行榜中“吊車尾”。

截至2021年末，朗詩綠色生活的凈利潤率約為7.91%，而截至目前披露2021年財(cái)報(bào)的51家港股物企與4家A股物企的平均凈利率水平約為13.34%。

凈利潤率“貼地”，朗詩綠色生活的毛利率水平也不算高。2022年上半年，其毛利率為25.1%，較2021年同期提升約1.4個(gè)百分點(diǎn)。

城市服務(wù)收入“萎縮”

業(yè)績報(bào)顯示，朗詩綠色生活的主要收入依靠基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)。

2022年上半年，其物業(yè)管理服務(wù)收入約2.77億元，同比增長20.4%，占總收入的66.3%；非業(yè)主增值服務(wù)收入約1.08億元，同比增長52.1%，占總收入的25.8%；社區(qū)增值服務(wù)收入約0.33億元，同比增長50.0%，占總收入的7.9%。

今年5月30日，朗詩綠色生活正式完成安徽新地銳意物業(yè)的股權(quán)交割，帶來703萬平方的合約建筑面積增長。在此助力下，截至2022年6月30日，朗詩綠色生活物業(yè)管理服務(wù)擴(kuò)增至35個(gè)城市，合約建筑面積增至3649萬平方米，在管總建筑面積約為2763萬平方米。

其中，獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)在管建筑面積約1383.6萬平方米，占比由2021年同期的42.3%提升至了56.2%，增加了約14個(gè)百分點(diǎn)。

從在管面積占比來看，朗詩綠色生活的獨(dú)立性有所增強(qiáng)。不過，其第三方在管面積貢獻(xiàn)的收入并不高，約1.02億元，較上一年同期增長39.6%，在總收入中占比36.9%，較上一年同期的31.8%僅增加了5.1個(gè)百分點(diǎn)。

從業(yè)態(tài)上來看，截至2022年6月30日，朗詩綠色生活共計(jì)有193項(xiàng)在管物業(yè)。其中包括159項(xiàng)住宅物業(yè)、25項(xiàng)商業(yè)及寫字樓，以及9項(xiàng)城市服務(wù)。

其中，商業(yè)及寫字樓在管建筑面積由2021年上半年的48.3萬平方米提升至138萬平方米，同比增長185.7%；收入由上一年同期的2260.3萬元增至3301.2萬元，漲幅46.1%。

2022年上半年，朗詩綠色生活新獲城市服務(wù)項(xiàng)目6個(gè)。不過，其城市服務(wù)收入317.3萬元，較上一年同期的547.6萬元卻減少了42.1%。

壞賬撥備激增106%

朗詩綠色生活董事長田明曾表示，“規(guī)?？隙ㄒ獢U(kuò)大，但不是靠錢去收購?！?/p>

2021年7月份上市時(shí)，朗詩綠色生活一共募集到約2.89億港元，其中56.8%約1.64億港元用途為投資和收并購。上市至今，朗詩綠色生活僅完成一筆收購交易，即約1.08億元收購安徽新地銳意物業(yè)。

這筆收購在去年12月30日披露，并于今年5月30日正式完成。在此之外，朗詩綠色生活今年上半年未進(jìn)行任何重大收購動(dòng)作。

不過，在此情況下，朗詩綠色生活手中的現(xiàn)金卻不增反減。業(yè)績報(bào)顯示，截至2022年6月30日，其手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為2.40億元，較2021年底的4.44億元減少約45.9%。

朗詩綠色生活解釋，主要是由于其經(jīng)營活動(dòng)所用現(xiàn)金凈支出1.22億元，較去年同期的0.92億元增加約32.6%；融資性現(xiàn)金流凈流出186萬元；以及投資性現(xiàn)金流凈流出0.79億元。

截至2022年6約30日，朗詩綠色生活的流動(dòng)資產(chǎn)約為8.03億元。其中，貿(mào)易應(yīng)收款占比45.5%，約為3.65億元，較2021年12月31日增加了2.15億元增加約69.8%。

朗詩綠色生活的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)主要包括就物業(yè)管理服務(wù)及生活社區(qū)增值服務(wù)來自客戶的應(yīng)收款項(xiàng)。其在業(yè)績報(bào)中表示，貿(mào)易應(yīng)收款增加主要是由于期內(nèi)收入增加，以及應(yīng)收賬款存在季節(jié)性波動(dòng)影響，客戶傾向在年末而非年內(nèi)節(jié)結(jié)清余額。

不過，朗詩綠色生活在業(yè)績報(bào)中還是將壞賬撥備由2021年底的1864.8萬元增加至了3846.9萬元，壞賬撥備增幅106.29%。

數(shù)據(jù)披露，截至2022年6月30日，朗詩綠色生活費(fèi)貿(mào)易應(yīng)收款中，關(guān)聯(lián)方部分約為2.27億元，第三方部分為1.77億元。

其中，時(shí)間在兩年及以上的貿(mào)易應(yīng)收款，關(guān)聯(lián)方部分約為362.1萬元，第三方部分約為1946.1萬元。

關(guān)鍵詞： 凈利潤率 年上半年 萬平方米