作者丨耿宸斐

(資料圖片僅供參考)

出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

掏了110平的錢(qián)，到手的房子才61平；買(mǎi)房時(shí)銷(xiāo)售口中的31%公攤，到收房卻成了46%。這的確是給人添堵。

而這樣的事，就落在了山東省青島市市民李黎（化名）身上。

2018年，李黎全款購(gòu)入青島某小區(qū)的一套房子，但沒(méi)成想，到收房時(shí)，李黎卻發(fā)現(xiàn)，自己房子“縮水”了近一半，同小區(qū)的另一住戶(hù)也是近乎相同的遭遇：購(gòu)入的160平復(fù)式，到手的套內(nèi)面積也才只有約90平。

在后續(xù)維權(quán)中，李黎才知道，原來(lái)自己房子外墻的一半厚度被計(jì)入套內(nèi)建筑面積。但在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商并未說(shuō)明，還混淆了“公攤”“公攤系數(shù)”“公攤率”等概念，“各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了?！?/p>

今天，“取消公攤面積”這個(gè)已經(jīng)存續(xù)多年的老話(huà)題再度沖上熱搜。

糊涂賬怎么造成的？

預(yù)售與公攤，如同兩把抵著購(gòu)房者的刀。而公攤面積同預(yù)售制一樣，也是學(xué)的香港。

當(dāng)年，實(shí)行公攤的香港“縮水樓”越來(lái)越多，得房率越來(lái)越低，豪華會(huì)所、空中花園成了公攤的一部分，公攤多少取決于開(kāi)發(fā)商的“良心”，甚至還出現(xiàn)了40%得房率的狀況。

2013年1月1日，香港開(kāi)始實(shí)行住宅物業(yè)銷(xiāo)售新規(guī)，二手住宅時(shí)要先行提供實(shí)用面積信息，之后的《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》將新規(guī)拓展至新房。

但目前在內(nèi)地，商品房銷(xiāo)售中附加公攤已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。近幾年，有關(guān)取消公攤的討論曾引發(fā)多次熱議，每隔一段時(shí)間總會(huì)拿出來(lái)說(shuō)說(shuō)，但始終不曾得到定論。

根據(jù)建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》明確了公攤面積的組成、計(jì)算原則和分?jǐn)傁禂?shù)等，但對(duì)于公攤面積背后的標(biāo)準(zhǔn)卻依然模糊，始終缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域劃分至公攤，每個(gè)區(qū)域該劃分多少，決定權(quán)仍在開(kāi)發(fā)商手中。

目前行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的住宅公攤標(biāo)準(zhǔn)是7層以下7%-12%，7-11層為10%-16%，12-33層的公攤率是14%-24%，別墅類(lèi)公攤率在1%-8%，超高層住宅的公攤率甚至?xí)_(dá)到30%。

缺少法律與制度的約束，公攤就成了開(kāi)發(fā)商的主場(chǎng)，很容易成為暗箱操作的“灰色地帶”。這也造成了開(kāi)頭的一幕：購(gòu)房者不明所以，開(kāi)發(fā)商見(jiàn)縫插針，一公攤，攤沒(méi)了一半的房子。

公攤為何人人喊打？

公攤面積的存在是無(wú)法避免的，畢竟，電梯井、管道井、樓梯間、門(mén)廳、設(shè)備間、警衛(wèi)室等公用設(shè)施都會(huì)占用到公攤面積。

不可否認(rèn)的是，公攤大小對(duì)居住環(huán)境是有影響的。當(dāng)然，公攤面積小，意味著購(gòu)房人能夠得到更多的實(shí)際使用面積，但在另一方面，也會(huì)導(dǎo)致公共區(qū)域的縮減。通常來(lái)看，配套越好、樓層越高的房子公攤越多。

但在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，公攤面積是一項(xiàng) “最不透明的指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的糾紛與矛盾也不少。

今年3月，全國(guó)政協(xié)委員洪洋建議取消公攤面積，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房。洪洋認(rèn)為，在公攤面積的問(wèn)題上，沒(méi)有統(tǒng)一實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)，只能是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而購(gòu)房者卻無(wú)申辯的權(quán)力。

除了消費(fèi)者會(huì)因?yàn)楣珨偯娣e不透明而付出巨額房款外，購(gòu)房者要為公攤買(mǎi)單是持續(xù)的：裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等等都會(huì)與公攤綁定。

洪洋認(rèn)為，物業(yè)公司只為公共面積服務(wù)，而并不入戶(hù)服務(wù)，而物業(yè)收費(fèi)包含室內(nèi)面積；公攤面積并不供暖，但多數(shù)采暖費(fèi)也包含公攤面積，這樣的收費(fèi)極不合理。

另一方面，為一些商業(yè)用途公攤買(mǎi)單的購(gòu)房者并不曾享受到相應(yīng)的收益，例如電梯廣告位、地下車(chē)庫(kù)等等，購(gòu)房者成了“冤大頭”。

而即便是有購(gòu)房者不想稀里糊涂地買(mǎi)單，也并非易事。不同樓盤(pán)的公攤系數(shù)不同，而計(jì)算又極為專(zhuān)業(yè)與復(fù)雜，普通購(gòu)房者想要搞清楚其中的彎彎繞并不容易，這就給了開(kāi)發(fā)商和測(cè)量機(jī)構(gòu)注水的空間。

取消公攤面積能解決問(wèn)題么？

取消公攤面積的聲音不絕于耳。今年2月，《半月談》發(fā)文，文章指出，應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。

其實(shí)早在2002年，重慶就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例也宣告重慶成為全國(guó)首個(gè)強(qiáng)制施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策的城市。

時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)的曾強(qiáng)表示，重慶率先行動(dòng)的最大目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

“買(mǎi)不買(mǎi)房的核心不是面積，而是價(jià)錢(qián)?！?/p>

那么，取消公攤會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲嗎？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于實(shí)際購(gòu)房成本基本沒(méi)有影響，并且物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e而產(chǎn)生的費(fèi)用也有可能降低。

實(shí)際上，公攤的概念消失后，公用空間的建造和維護(hù)成本仍然是由購(gòu)房者承擔(dān)的，名義上房?jī)r(jià)也難免會(huì)走高，畢竟，羊毛出在羊身上。但在另一個(gè)方面，新的矛盾點(diǎn)也會(huì)產(chǎn)生：取消公攤后對(duì)于公共區(qū)域的維護(hù)與費(fèi)用。

另外，張大偉還指出減少公攤面積可能造成的問(wèn)題：公攤面積并非越小越好，如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)。

倘若開(kāi)發(fā)商真的為了降低成本而減配，對(duì)于一些剛需購(gòu)房者而言，無(wú)疑是個(gè)壞消息。

關(guān)鍵詞： 公攤面積 套內(nèi)建筑面積 商品房銷(xiāo)售