文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

去年4月，為在大灣區(qū)增強(qiáng)布局，弘陽(yáng)地產(chǎn)聯(lián)合招商局置地在廣州市白云區(qū)石門(mén)街拿下一宗地塊。兩個(gè)月后，再引入合作方南國(guó)置業(yè)，三家上市房企共同開(kāi)石門(mén)街項(xiàng)目。

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2021年是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變化的一年，隨著調(diào)控的不斷深入，房企融資渠道也在不斷收緊。迫于資金壓力，有一家房企選擇了退出上述項(xiàng)目，將項(xiàng)目股權(quán)交由兩位合作方。

8月15日，弘陽(yáng)地產(chǎn)（1996.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，將通過(guò)全資子公司廣州弘裕，向廣州招商及武漢大本營(yíng)出售廣州招贏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“廣州招贏”）34%的股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為8.57億元，由股份代價(jià)及股東貸款兩部分組成，其中股份代價(jià)為3.42億元，股東貸款為5.15億元。

根據(jù)公告，廣州招商及武漢大本營(yíng)均為廣州招贏股東，分別持股33%，在本次交易中，他們將分別受讓廣州招贏17%的股權(quán)，各自應(yīng)付代價(jià)4.28億元。交易完成后，弘陽(yáng)地產(chǎn)將不再持有廣州招贏，廣州招商及武漢大本營(yíng)則分別持有廣州招贏50%的股權(quán)。

廣州招商及武漢大本營(yíng)均背靠上市房企。其中，廣州招商為招商局置地（0978.HK)全資子公司，武漢大本營(yíng)則為南國(guó)置業(yè)（002305.SZ)全資子公司。

所以，本次交易實(shí)際上是弘陽(yáng)地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)及招商局置地之間的一筆交易。

廣州招贏成立于2021年5月，注冊(cè)資金為1億元。目前其為廣東省廣州市白云區(qū)石門(mén)街一幅地塊的開(kāi)發(fā)主體，該地塊占地面積88,941平方米。

急速回籠資金

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，廣州招贏成立至今并無(wú)營(yíng)業(yè)收入，處于虧損狀態(tài)。自成立之日起至2021年末，稅后虧損額為284.4萬(wàn)元，2022年初至7月31日，稅后虧損額為267.5萬(wàn)元。這一組數(shù)據(jù)也側(cè)面印證了廣州招贏的項(xiàng)目仍處于前期開(kāi)發(fā)狀態(tài)，且未進(jìn)行銷(xiāo)售。弘陽(yáng)的退出屬于收回投資。

那出售廣州招贏股權(quán)，弘陽(yáng)是賺了還是賠了？

截止2022年7月31日，廣州招贏的凈資產(chǎn)約為17.94億元，按此計(jì)算，34%的股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)格應(yīng)為6.1億元，弘陽(yáng)地產(chǎn)出售價(jià)8.57億元，是賺了2.47億元。

而評(píng)估機(jī)構(gòu)以2022年5月31日為基準(zhǔn)日，對(duì)廣州招贏股東全部權(quán)益進(jìn)行評(píng)估，最后的評(píng)估值為17.73億元，增值率-1.20%。按此價(jià)格計(jì)算，弘陽(yáng)地產(chǎn)依然賺了2.54億元。

不過(guò)從投資的角度來(lái)看，弘陽(yáng)地產(chǎn)出售廣州招贏是虧損的。參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，弘陽(yáng)地產(chǎn)對(duì)廣州招贏的凈投入達(dá)到11.27億元，以該價(jià)格減去此次的售價(jià)8.57億元，弘陽(yáng)將錄得稅前虧損2.7億元。

作為出售方，弘陽(yáng)出現(xiàn)虧損，而另外兩家上市公司則算是撿了漏。

對(duì)于這一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，弘陽(yáng)要的有些急。公告顯示，在交易協(xié)議生效后的2個(gè)工作日內(nèi)，廣州招商及武漢大本營(yíng)需將交易價(jià)款支付至指定資金監(jiān)管賬戶(hù)。弘陽(yáng)地產(chǎn)表示，出售事項(xiàng)有利于加強(qiáng)公司現(xiàn)金流，能夠促進(jìn)保交付、保經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。

2022年1月-7月，弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額為224.43億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約為163.23萬(wàn)平方米，同比下降51.2%。在銷(xiāo)售額下滑的情況，適當(dāng)退出一些項(xiàng)目回收資金，或是保證經(jīng)營(yíng)的重要手段之一。

據(jù)了解，48天后，也就是10月3日，弘陽(yáng)將有1筆2.5億美元的票據(jù)到期。此次出售股權(quán)回籠資金，弘陽(yáng)為按時(shí)償債提前做了準(zhǔn)備。

石門(mén)街項(xiàng)目進(jìn)退

最初，石門(mén)街項(xiàng)目是由招商局置地和弘陽(yáng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的。

2021年4月27日，招商地產(chǎn)與弘陽(yáng)地產(chǎn)以聯(lián)合體名義通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)方式，以總價(jià)35.89億元競(jìng)得廣州市白云區(qū)石門(mén)街朝陽(yáng)聯(lián)新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊項(xiàng)目。

拿下地塊后，雙方隨即成立項(xiàng)目公司廣州招贏共同開(kāi)發(fā)石門(mén)街項(xiàng)目，起初，廣州招贏由招商局置地持股60%，弘陽(yáng)地產(chǎn)持股40%。

一個(gè)多月后，石門(mén)街項(xiàng)目迎來(lái)了新的合作方。6月10日，南國(guó)置業(yè)宣布，擬與招商局置地、弘陽(yáng)地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)廣州石門(mén)街項(xiàng)目，增資總金額不低于17.9億。

根據(jù)彼時(shí)公告，南國(guó)置業(yè)將通過(guò)武漢大本營(yíng)以協(xié)議方式平價(jià)收購(gòu)廣州弘裕持有廣州招贏6%的股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為1元。

收購(gòu)后，三方股東擬對(duì)廣州招贏進(jìn)行不對(duì)稱(chēng)增資，最終實(shí)現(xiàn)各方股東對(duì)廣州招贏持股比例如下：廣州招商持股33%，廣州弘裕持股34%，武漢大本營(yíng)持股33%。

據(jù)了解，該次增資總金額不低于17.9億元，其中注冊(cè)資本金不低于1億元，資本公積不低于17億元，根據(jù)最終股比測(cè)算，武漢大本營(yíng)增資不低于5.93億元。

2021年11月6日，廣州招贏的注冊(cè)資金由1000萬(wàn)元增至1億元，同時(shí)，武漢大本營(yíng)的持股由6%升至33%，意味著增資已經(jīng)完成。

而在2021年10月份的時(shí)候，三方還向廣州招贏按股權(quán)比例提供資助。2021年10月26日，南國(guó)置業(yè)公告稱(chēng)，為支持石門(mén)街項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在不影響公司正常經(jīng)營(yíng)的情況下，各方股東擬按最終持股比例向廣州招贏新增財(cái)務(wù)資助預(yù)計(jì)總金額3億元。

其中，南國(guó)置業(yè)擬按照增資完成后的最終持股比例33%為廣州招贏提供財(cái)務(wù)資助，金額不超過(guò)9,900萬(wàn)元，財(cái)務(wù)資助利率8%/年，期限不超過(guò)3年。

關(guān)鍵詞： 南國(guó)置業(yè) 上市房企