文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

啟德尚·珒溋，傲居香港啟德發(fā)展區(qū)核芯，商業(yè)繁華聚集地，毗鄰港鐵屯馬線啟德站，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著，項(xiàng)目上架之后，市場(chǎng)反響不俗。

(資料圖片)

該樓盤是龍湖與合景泰富在香港合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，從2019年10月開(kāi)售至今，讓兩家房企獲利頗豐，目前該樓盤已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，仍有部分未銷售。

但合景泰富想快刀斬亂麻，選擇了提前套現(xiàn)離場(chǎng)。

7月27日，合景泰富集團(tuán)(1813.HK)發(fā)布公告稱，將出售鴻才國(guó)際有限公司（下稱“鴻才國(guó)際”）50%的股權(quán)及股東貸款予龍湖集團(tuán)，作價(jià)13億港元。其中股東貸款的金額為5.65億港元。

根據(jù)公告，鴻才國(guó)際是2017年5月17日在英屬處女群島注冊(cè)成立的公司，出資方為龍湖與合景泰富。目前鴻才國(guó)際持有一項(xiàng)目公司，名為喜綽有限公司（下稱“喜綽”），除此之外再無(wú)其它業(yè)務(wù)。而喜綽所持有的項(xiàng)目，正是位于香港啟德沐泰街11號(hào)的啟德尚·珒溋，該項(xiàng)目總銷售面積約50萬(wàn)平方呎，開(kāi)發(fā)已經(jīng)全部完成。

合景泰富表示，出售事項(xiàng)提供了提前變現(xiàn)于鴻才國(guó)際投資的機(jī)會(huì)，所得資金將用于提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，償還債務(wù)及降低負(fù)債比率。

收回5.65億貸款

提前套現(xiàn)離場(chǎng)，合景泰富是虧了還是賺了？

根據(jù)鴻才國(guó)際的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司2021年度已經(jīng)處于盈利狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入86.3億港元，稅后凈利潤(rùn)為15.88億港元，可謂是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，隨著后續(xù)樓盤銷售工作的進(jìn)行，鴻才國(guó)際的利潤(rùn)或會(huì)進(jìn)一步上升。

截止2022年6月30日，鴻才國(guó)際的總資產(chǎn)達(dá)34.21億港元，凈資產(chǎn)為16.21億港元。按此計(jì)算，公司50%股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值應(yīng)為8.105億港元，這樣看來(lái)，合景泰富以13億港元的價(jià)格售出，是有所獲利的，其也在公告中表示，出售事項(xiàng)將是的公司錄得稅后利潤(rùn)約4.9億港元。

但實(shí)際上，13億港元的售價(jià)，是包含了合景泰富給鴻才國(guó)際的股東貸款的，貸款金額為5.65億港元，若拋去股東貸款，鴻才國(guó)際50%股權(quán)的出售價(jià)實(shí)際為7.35億港元，按照凈資產(chǎn)50%對(duì)應(yīng)的價(jià)值，合景泰富約虧損了7550萬(wàn)港元。

在2019年投入市場(chǎng)后，啟德尚·珒溋項(xiàng)目為龍湖與合景泰富帶來(lái)了不少利潤(rùn)。2019年10月21日消息，香港啟德項(xiàng)目尚·珒溋于前一日售出153伙，占整體單位7成，套現(xiàn)約19.2億港元，平均呎價(jià)為25402港元，項(xiàng)目中特一房單位已全部沽清。

當(dāng)時(shí)合景泰富集團(tuán)市務(wù)及營(yíng)銷總監(jiān)(香港及海外)張?jiān)婍嵄硎?，雖然市場(chǎng)上新盤項(xiàng)目眾多，反映發(fā)展商取態(tài)積極，而尚·珒溋為啟德當(dāng)區(qū)唯一的新項(xiàng)目，相信買家入市時(shí)亦會(huì)考慮地區(qū)因素，故項(xiàng)目未被市場(chǎng)上其他新盤影響。

直至2020年9月14日，尚·珒溋已累積售出352伙，套現(xiàn)逾51億港元，平均成交呎價(jià)為26064港元，最高成交呎價(jià)更近35000港元。

合景泰富的考量

至于合景泰富為何要出售尚·珒溋項(xiàng)目股權(quán)，或與公司償債需求有關(guān)。

7月21日，惠譽(yù)報(bào)告指出，合景泰富將有大量債務(wù)到期?；葑u(yù)認(rèn)為，合景泰富在2022年剩余時(shí)間仍有102億元人民幣的資本市場(chǎng)債務(wù)到期，其中包括18億元人民幣在8月份轉(zhuǎn)為可回售的在岸債券，9月份到期的9億美元高級(jí)票據(jù)，以及在2022年第四季度轉(zhuǎn)為可回售的17億元人民幣在岸債券和到期的8億元人民幣在岸債券。

債務(wù)壓力固然存在，但合景泰富去年至今，一直保持良好的信用記錄，境內(nèi)外也保持著融資能力和彈性。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，合景泰富持續(xù)順利兌付公開(kāi)市場(chǎng)債券，包括境內(nèi)債券及ABS合計(jì)共23.72億元，境外美元債券達(dá)2.5億美元，并與多家全國(guó)性股份制商業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

7月19日，合景泰富已兌付華西證券－合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券，合計(jì)兌付本息18.17億，持續(xù)順利完成兌付。

合景泰富同樣表示，融資渠道保持暢通，信用資質(zhì)良好，債務(wù)方面從未有逾期或展期狀況。

但由于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的悲觀情緒，合景泰富的評(píng)級(jí)還是遭遇了下調(diào)。4月1日，標(biāo)普將合景泰富的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”。標(biāo)普還將公司擔(dān)保的美元計(jì)價(jià)票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”。與此同時(shí)，所有評(píng)級(jí)都被列入負(fù)面影響信用觀察名單。

事實(shí)上，不僅是合景泰富，2022年至今，標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪均下調(diào)多家內(nèi)房股的評(píng)級(jí)以及評(píng)級(jí)展望。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，被列入評(píng)級(jí)負(fù)面觀察清單或已經(jīng)被下調(diào)過(guò)至少一次評(píng)級(jí)的內(nèi)房股已達(dá)數(shù)十家，近期，標(biāo)普對(duì)多家優(yōu)質(zhì)房企評(píng)級(jí)下調(diào)及展望均已下調(diào)至“負(fù)面”。

對(duì)此，合景泰富已主動(dòng)提出撤銷評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，提出撤銷前期評(píng)級(jí)為B-。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有30多家地產(chǎn)商主動(dòng)申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，評(píng)級(jí)下調(diào)里，有在市場(chǎng)下行依然努力償債和擔(dān)負(fù)市場(chǎng)責(zé)任的企業(yè)，也有緊抓一線和核心城市局部彈性周期的企業(yè)，但境外評(píng)級(jí)公司無(wú)差別下調(diào)評(píng)級(jí)，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)下行悲觀預(yù)期所致。

關(guān)鍵詞： 合景泰富 億元人民幣 股東貸款