觀點(diǎn)網(wǎng)青島作為熱門(mén)新一線城市，土地市場(chǎng)熱度有所回溫。

此次，青島市在土地供給端有調(diào)整，供應(yīng)地塊規(guī)劃上有所放寬，以鼓勵(lì)房企積極性。比如不強(qiáng)制要求配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，也保持不捆綁商住地，并將商住比例控制在1:10的范圍。

從出讓結(jié)果來(lái)看，土拍市場(chǎng)從單一寒涼轉(zhuǎn)為暖涼兩級(jí)分化。中心城區(qū)吸引了品牌房企參與激烈競(jìng)價(jià)，2宗核心城區(qū)地塊熔斷；作為新區(qū)的西海岸仍舊是整體底價(jià)成交。

(相關(guān)資料圖)

但青島市在需求端政策上進(jìn)行了傾斜和平衡，取消部分郊區(qū)限購(gòu)、適當(dāng)放寬限貸政策，西海岸也有中海、保利、萬(wàn)科等房企舉牌。

冷暖

青島第二批集中供地共推出27宗地塊，總面積99萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建面215萬(wàn)平方米，出讓部分總規(guī)劃建面211.3萬(wàn)平方米。

從區(qū)域規(guī)模、供地?cái)?shù)量、供地面積等方面來(lái)看，相比2021年有明顯下降。

據(jù)了解，2022年青島新供地政策將年度集中供地次數(shù)由三次調(diào)整為四次，即使算上一批供地的數(shù)量，目前已集中供應(yīng)土地總數(shù)量?jī)H為43宗，低于去年任一批次集中供地的數(shù)量。

去年青島三批出讓中，地塊供應(yīng)數(shù)量分別為63、87和45宗。

國(guó)盛證券認(rèn)為，供應(yīng)量下降一是因?yàn)榉科竽玫責(zé)崆檩^低，為了防止大量流拍所以減少了土地供應(yīng)。二是部分城市土拍次數(shù)增加導(dǎo)致單次供應(yīng)數(shù)量減少。而青島也是供應(yīng)減少幅度較大的城市之一，減少7成以上。

與去年不同的是，此次除了市北區(qū)捷能地塊部分面積劃撥配建公租房，住宅地塊沒(méi)有配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓的要求。但需要配建不少于2.8萬(wàn)方、且不少于473套的公共租賃住房，最終流拍?？梢?jiàn)，房企對(duì)于配建仍在仔細(xì)算賬。

除了不強(qiáng)制要求配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，本次供地也保持不捆綁商住地，并將商住比例控制在1:10的范圍。青島過(guò)去供應(yīng)，較常將商務(wù)金融等功能用地與宅地捆綁銷售，地塊商住比例一度高達(dá)1:1。在供應(yīng)地塊規(guī)劃的放寬，一定程度上做出了調(diào)整以鼓勵(lì)房企積極性。

從出讓結(jié)果來(lái)看，土拍市場(chǎng)從單一寒涼轉(zhuǎn)為暖涼兩級(jí)分化?！芭痹?宗“觸頂”、“涼”在24宗底價(jià)成交，另外還有1宗流拍，總成交價(jià)約104.87億元。

紹興路振華片區(qū)改造項(xiàng)目的3號(hào)和4號(hào)地塊，因其地理位置和凈地狀態(tài)備受關(guān)注，也是此次二批次單價(jià)最高的地塊。

3號(hào)地塊引來(lái)招保萬(wàn)金、中海越秀等10家房企參與競(jìng)拍，75輪報(bào)價(jià)觸發(fā)熔斷價(jià)17825元每方，轉(zhuǎn)為線下競(jìng)品質(zhì)。4號(hào)地塊亦吸引保利、華潤(rùn)等8家房企參與，激戰(zhàn)39輪，以同一限價(jià)熔斷。

下午場(chǎng)西海岸專場(chǎng)競(jìng)拍22宗地，總占地面積面積87.22萬(wàn)方，規(guī)劃總建面177.72萬(wàn)方，起拍總價(jià)約81.56億元，均在一輪競(jìng)價(jià)成交。

中海競(jìng)得的黃島區(qū)太行山路西、富春江路北的兩宗地，總價(jià)分別為7.3億元、11.6億元，是此次所拍西海岸地塊中最貴的兩塊地，另因歷史遺留問(wèn)題費(fèi)合計(jì)21.7億元。

此外，保利、萬(wàn)科等均有落子。

保利發(fā)展與青島佳創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合體競(jìng)得黃島區(qū)江山南路東、嘉陵江西路北HD2022-3038號(hào)地塊，總成交價(jià)3.4億元，單價(jià)5419元每平方米。

萬(wàn)科旗下青島萬(wàn)珠置業(yè)競(jìng)得黃島區(qū)水城路東、臨港路南HD2022-3044號(hào)地，單價(jià)為4907元每方，總成交額約為3.6億元。

除了平臺(tái)公司，西海岸主流競(jìng)拍者為青島本土企業(yè)，當(dāng)中又以青島當(dāng)?shù)貒?guó)央企為絕大多數(shù)。22宗地中有16宗由青島本土企業(yè)摘得，中間的10宗為青島本地國(guó)央企所拿。

放松

據(jù)青島土拍市場(chǎng)的涼意是顯而易見(jiàn)的，據(jù)民生證券統(tǒng)計(jì)，從去年首批到今年首批供地，青島成交地塊平均溢價(jià)率低于10%，但供地暖涼主要起因于地塊所處位置是市區(qū)還是郊區(qū)。

根據(jù)2019年青島市人口常住情況，老核心城區(qū)市南、市北、李滄區(qū)，再加上新興商務(wù)區(qū)嶗山四區(qū)，以占青島5%的面積集聚了占青島近30%的人口。處于郊區(qū)的西海岸新區(qū)、城陽(yáng)、膠州、即墨的土地成交量和青島市區(qū)相差甚遠(yuǎn)。

對(duì)此，政策的調(diào)節(jié)傾向是明顯的，不久前的6月3日，黃島區(qū)（西海岸）、城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道取消全面限購(gòu)。

青島市住建局表示，這一調(diào)整有利于中心城區(qū)需求外溢，緩解中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力，同時(shí)緩解非限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)下行壓力，保持和促進(jìn)全市房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。

除了取消部分郊區(qū)限購(gòu)，青島還在限貸上有所放松，優(yōu)化公積金貸款政策。

5月23日，青島已將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長(zhǎng)不超過(guò)50年。公積金申貸條件放寬，申貸時(shí)連續(xù)正常足額繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上，并符合公積金貸款其他申貸條件，即可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

6月15日，青島又調(diào)高了住房公積金貸款的額度，家庭首套房夫妻共貸的由之前的60萬(wàn)元調(diào)高到80萬(wàn)元。

從拿地來(lái)看，總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)需求端的調(diào)整一定程度上提高了部分品牌房企的積極性。此時(shí)，市場(chǎng)似乎也不急于驅(qū)散涼意，而是求“穩(wěn)”。在抑制過(guò)高，漲幅過(guò)大的中心城區(qū)房?jī)r(jià)時(shí)，也注意鼓勵(lì)和帶動(dòng)郊區(qū)樓市發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 人才公寓 核心城區(qū)