今年上半年昆明土拍很是慘淡，無論是成交面積還是成交金額都同比去年下降了6成以上，城鎮(zhèn)住宅用地宗數(shù)僅占一半。
7月27日，昆明官渡區(qū)福德村城改首供批地成功出讓，也算是給市場增添了一絲信心，畢竟今年上半年出讓的土地不到全年總供地的兩成（不含安寧），土拍市場的重頭戲仍在下半年。
提到土拍，就不得不提此前的昆明地王，前些年昆明市場一片大好，土地市場也是熱火朝天，單價地王及總價地王不斷被刷新。時隔幾年，昔日地王現(xiàn)如今還好嗎？
(資料圖片僅供參考)
據(jù)統(tǒng)計，昆明總價地王TOP分別是俊發(fā)彩云城、昆明融創(chuàng)文旅城、中豪螺螄灣商貿(mào)城、昆明金茂國際新城、中國鐵建山語桃源及寶能滇池九璽。
從時間線來看，2011年，中豪集團以64.87億元拿下新螺螄灣商貿(mào)城三期開發(fā)的部分地塊。
昆明新螺螄灣商貿(mào)城位于官渡區(qū)宏仁片區(qū)，是昆明市2008年招商引資重點項目，總投資320億元，是一個罕見的超大型市場。項目規(guī)劃總占地面積約5705畝，規(guī)劃總建筑面積達882萬平方米。
不過，開發(fā)過程中，由于中豪集團資金鏈斷裂、內(nèi)部管理混亂、違規(guī)預售、欠付工程款等原因，旗下開發(fā)的項目悉數(shù)停工，土地款拖欠、閑置土地被收回。其中，當時拿的三期開發(fā)部分地塊就有960畝土地被收回。
2017年，俊發(fā)攜手奧斯迪實業(yè)共同成立昆明俊奧商業(yè)有限公司，與中豪原所有股東達成一致，簽訂了重組協(xié)議，啟動新螺螄灣片區(qū)的重組工作。
2018年，俊發(fā)在昆明舉行新聞發(fā)布會，正式宣布中豪螺螄灣國際商貿(mào)城更名俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城。至此，新螺螄灣片區(qū)正式告別“中豪”，迎來了“俊發(fā)時代”。
2019年，再次拿地新螺螄灣片區(qū)，并以79.4億不僅刷新了昆明土地拍賣成交總價紀錄，也成為了當年的全國總價地王，而該批土地用作俊發(fā) · 彩云城項目建設(shè)開發(fā)。
萬達的話，于2017年以74.77億元竟得昆明草海片區(qū)地塊，計劃修建昆明萬達旅游城。一個月后，融創(chuàng)就以438.44億元收購萬達十三個文旅項目的91%股權(quán)，其中就包括昆明萬達城。2018年7月5日昆明萬達文化旅游城更名為：融創(chuàng)昆明萬達文旅城，項目目前已售罄。
2018年，平安不動產(chǎn)以57.89億元竟得呈貢吳家營片區(qū)地塊。項目地塊分為項目A、B，平安不動產(chǎn)引入了金茂、昆明華僑城、中鐵房地產(chǎn)共同開發(fā)。其中，項目A主要由中鐵房地產(chǎn)操盤，開發(fā)為中國鐵建·山語桃源；項目B主要由金茂操盤，開發(fā)昆明金茂國際新城項目，目前兩個項目均在售。
而平安不動產(chǎn)則退居幕后，只在中國鐵建·山語桃源中占有約一半的權(quán)益。
寶能滇池九璽不僅是昆明總價地王TOP10，將它拿的地單獨拎出來的話，單價地王TOP10就占了5成。
2019年11月，位于昆明市西山區(qū)福海街道辦事處的8宗由寶能旗下兩家全資子公司競得，出讓面積約595.4畝，成交價為55.45億元。
其中，有地塊樓面價就達到了15922.47元/㎡，不但打破此前片區(qū)中鐵諾德山海春風的樓面價，還創(chuàng)下昆明住宅市場樓面價新高。而后推出寶能滇池九璽項目，規(guī)劃有洋房和合院產(chǎn)品，目前正常推售中。
而寶能創(chuàng)下的記錄則在2020年被刷新。2020年12月，昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂片區(qū)的1宗城鎮(zhèn)住宅用出讓，被昆明金濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5923.6萬底價斬獲，成交樓面價為17013.48元/㎡。
從交易文件可知，該宗地塊為其北側(cè)約136.05畝A1大地塊的零星整合用地，A1地塊則是筑友璽瓏灣。
筑友璽瓏灣規(guī)劃有地上建面約190-304㎡的純合院產(chǎn)品，總價約650-1500萬/套。
從上面榜單可以看出，昆明單價地王多集中在草海、滇池度假、巫家壩等地，這些片區(qū)要不就是擁有優(yōu)越的生態(tài)資源，不要就是城市的新中心。
位于巫家壩的KCGD2020-4-A1成交頗具戲劇性，該地塊與巫家壩KCGD2020-3-A1一同掛出出讓，未成交前就已經(jīng)有了巫家壩單價地王的頭銜。
但成交并不順利，在歷經(jīng)兩次流拍+一次系統(tǒng)故障停拍后，終于在2021年5月分別被中鐵建、招商兩家房企拿下。
此后，招商還在2022年1月，再次以13075.81元/㎡的樓面價拿下一宗3.08畝的零星用地，建設(shè)招商雍瓏府項目。該項目建面約95-143㎡高層在售，售價18000元/㎡。
從時間上可以看出，昆明地王更新最快的時期是2016-2019年之間。這個時期正好是外來房企入昆潮，這些資金實力比較雄厚的房企，為搶占市場份額，便加大了對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度。
這個時期昆明樓市發(fā)展也較好，房價連續(xù)上漲，量價齊升，房企回籠資金較快，也拉動了房企對土地的需求。
但從2020年開始，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房企囤地風險越來越高，特別是隨著房企“爆雷”增多，開發(fā)風險劇增，房企也普遍由激進拿地轉(zhuǎn)向保守。
而且受到市場影響，房企銷售業(yè)績大幅下滑，也重挫了房企拿地的積極性，緩解了拿地節(jié)奏。
至于昆明此前地王的話，其實開發(fā)也并不順利，雖然有的還在正常開發(fā)、但也有的被多次維權(quán)、被收購，甚至面臨破產(chǎn)易主。
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